广东省人民政府新闻办公室官方微信“广东发布”发文表示，多家银行及按揭中介确认，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率最低不得低于3%。

10月21日LPR年内第三次下降，广州地区多家商业银行在调整房贷利率之后，最低房贷利率低至2.6%，出现商贷与公积金贷款利率“倒挂”情况，随后各家银行执行商业房贷利率不得低于公积金贷款利率的规定，此前执行2.6%的银行统一调整至2.85%。

房贷利率触底回升

据“广东发布”，一位中国银行广州地区的工作人员表示，他们还未接到通知，但肯定会涨，“预计涨到3.0%”。该工作人员还称，11月5日房贷利率最低为2.9%，11月6日已登记名字走流水的客户仍能按照2.9%利率执行，但11月7日起就要按照3%利率执行。

事实上，今年以来广东新发放个人住房贷款利率已持续下降，相较年初下降超过70个基点，降至历史低位，并且低于全国平均水平。10月21日，贷款市场报价利率（LPR）迎来年内第三次下降，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。两个品种均较上月下降25个基点。

广州地区房贷利率随之下调，首套房贷利率普遍下降至2.85%-2.9%，接近广州首套房贷公积金贷款利率。这引发了首套房贷利率与公积金贷款利率倒挂的讨论。10月24日，有业内人士称，依据相关通知，广州首套房贷利率不得低于公积金贷款利率。

银行经营成本是合理定价考量

业内人士分析认为，除受政策利率引导外，经营成本是银行合理确定房贷利率的重要考量。此次利率下调后，许多银行表示，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，当前五年以上期限新发放房贷利率的保本点基本在3.2%左右。

近期出现极少数房贷利率低于3%的情况，主要是极个别银行非理性竞争，部分自媒体为博眼球、引流量，有意渲染，对消费者产生误导。在综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等多项成本的基础上，对大部分银行来说，3.2%是保本点。

中国人民银行发布的数据显示，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较2024年第二季度末下降了0.12个百分点，创有统计以来新低。

公积金贷款利率或将调整

伴随着商业性个人住房贷款利率下调，公积金贷款利率也面临调整压力。有专家认为，公积金贷款利率确有进一步下调空间。不过，由于商业性个人住房贷款和公积金贷款的利率形成机制从根本上有所不同，二者不能简单类比。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟认为，短期来看，起码要保证住房公积金贷款低利率优势，确保公积金贷款成本低廉、调整节奏灵活。

专家建议，各地可探索“因城施策、动态调整”模式。具体来看，要在央地之间、地方各相关部门之间，形成沟通机制共同研判。根据当地市场实际情况和缴存人的实际金融需求，动态制定相关政策，避免全国“一刀切”的做法。

其他城市或跟进调整

除广州已明确发文确认银行新增房贷利率不得低于3%之外，也有其他城市出现类似上调利率的消息。据媒体报道，11月5日晚至今，已有不少置业顾问及经纪人称，长沙、武汉、南京等地房贷商贷利率或将不低于3.0%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，广州是当前楼市回稳态势下首个上调房贷利率下限的城市，做法有一定的风向标意义。此次新增房贷利率上调源于公积金贷款利率和房贷利率产生倒挂，应理解为房贷利率基本“见底”，不能理解为政策收紧，由于涉及到房贷利率反向操作，政策解读和预期引导需进一步加强。

（来源： 金融界）