6月21日，首批9只公募REITs上市首日集体收涨，按照此前各家公布的场内外份额持有人结构统计，机构投资者占比普遍在90%以上，按照各基金首发上市价格及募集规模，对应当日各基金涨幅，首批上市REITs投资回报总体已达10.99亿元，机构投资者成最大赢家，部分FOF基金当日账面收益丰厚。

需指出的是，多只REITs现价超越询价上限，较大涨幅的出现已经提前透支个别产品此前的年化收益水平，有业内分析指出，应需警惕REITs权益属性下的“折价”风险。目前，首批9只基金均已引入做市商，将自6月21日起提供持续双边报价等服务。

N普洛斯成交额最大

6月21日，首批9只公募REITs上市交易，截至收盘全天总成交额达18.60亿元，为当日所有上市基金交易成交额729.68亿元的2.55%，成交额最大的是N普洛斯（508056，SH）3.05亿元。

出于对创新投资工具和底层资产的认可，9只REITs早在基金路演阶段就吸引众多机构投资者围观，在首发上市之日见证了“开门红”。

根据各家基金公司此前发布的产品上市公告，有关首批REITs基金的投资者结构中依然是机构参与者居多，包括券商、银行、理财还有其他资管类产品。有基金公司人士向记者表示，除了原始权益人以外，机构投资者的比例不能低于70%。

按照各只REITs的首发上市价格及募集规模，9只REITs拟募集份额基础价值总计在314.03亿元，叠加各只基金场内交易价格的6月21日涨幅，募集份额价值已跃升至325.02亿元，增值近11亿元。

其中，蛇口产园（180101，SZ）募集份额总价值已升至23.85亿元，较原先20.79亿元增加3.06亿元，系6月21日涨幅达14.72%所致。记者从此前参与蛇口产园战略配售、网下配售及公众认购等投资者中发现，截至6月11日，该基金场内前十名持有人均为机构投资者，除招商局蛇口工业区控股股份有限公司外，北京首钢基金公司持有基金份额最多为9000万份，按照首发2.31元/份及6月21日涨幅计算，账面回报已高达3060万元。

不仅如此，富国基金智享8号FOF集合资产管理计划也获得1800万场外份额，自上市之日起12个月内限售。Wind数据显示，该基金成立于今年5月11日，存续期1.5年，6月21日仅投向蛇口产园的账面回报就在612万元之上。

多只REITs超询价上限

与蛇口产园的赚钱效应类似，其他REITs的持有人当中也不乏类似机构投资者，记者注意到，虽然此前均已公布询价区间，但从6月21日市场行情来看，多只REITs收盘价已高于此前询价区间的上限。

Wind统计显示，广州广河（180201，SZ）此前询价区间在12元至13元，6月21日收盘价格在13.108元；首钢绿能（180801，SZ）此前在13元至14元询价，6月21日收盘价定为14.711元；张江REITs（508000，SH）此前在3元价格区间内进行询价，6月21日报收3.166元。

事实上，按照之前的询价结果，其资产的价值已经有所提升。前述基金公司人士告诉记者，从本次REITs的底层资产来看，大多是国有资产背景。“REITs的另一项功能其实也是对相关资产公允价值发现并给予估值前景的过程，因此询价过程是面向金融机构和散户开展的。”在他看来，询价的结果有可能已经比相关资产的备案价格要高出不少，因此，国有资产流失的风险尚且可控，但对于REITs的权益投资属性而言，投资者应该理性看待。

据悉，6月21日部分REITs早在发行上市之前就对其预期年化收益率作出预测，但尚在5%左右，而部分产品首发上市日涨幅已明显超越这一水平，因此，在不少业内人士看来，应需警惕REITs权益属性下的“折价”风险，不排除有估值回归的可能。

有投资界人士就表示，REITs投资的本质是创新金融工具下的另类资产上市，其良好的现金流运营体系和封闭式运作的基金管理模式应该成为投资者长期享有业绩分红的“抗通胀”工具，而非真将其作为股票性资产进行估值博弈。

目前，9家基金公司都已公布引入做市商，将自6月21日起提供持续双边报价等服务。前述基金公司人士表示，专业投资人对于REITs基础资产质量、上市后可能出现的情况等专业判断力很重要，也要有充足的风险防范意识。“此外，做市商机制的引入，能够起到一定缓冲器的作用，使得二级价格不会脱离资产价值太远，这也是REITs交易机制的一个亮点。”

来源：每经  记者 任飞