作为全国首个房价地价双解禁城市，最近东莞楼市格外热闹。

12月14日，东莞首宗不限价地块正式拍卖，多家房企经过百余轮竞拍后，又拍出新地王。而交易端，几天前有市场消息称，客户排队等待签单，签约中心都忙得找不到支援……

当下东莞楼市真实情况如何？

取消地价限制后首拍诞生新地王

12月14日，东莞首宗不限价地块正式拍卖。该宗地位于东莞CBD，占地约1.7万平方米，起拍价2.3万元/平方米，吸引华润、保利、中海、金茂、华发、绿城等超10家房企报名竞拍。

该宗土地的挂牌公告提及，东莞南城CBD的2023WR010地块，起拍总价为13.9亿元，限高150米，折合可售楼面价约2.25万元/平方米，此次地块明确，将按照价高者得原则确定竞得入选人，不再是采用“最高限价+终次报价”的方式进行竞拍。

下午1时左右，持续三个多小时的土拍竞价结束，多个东莞楼市社群里“见证历史”“新地王”“百轮大战”“疯狂星期四”等激奋人心的词语不断刷屏。经过140轮竞价，该宗地由东莞市保泰实业投资有限公司竞得，成交总价18.1亿元，成交楼面价29241元/平方米，楼面价刷新东莞纪录。

这也是今年东莞土拍取消最高限价后，首宗采用价高者得方式确定竞得人的地块。

启信宝查询获悉，东莞市保泰实业投资有限公司为保利湾区投资发展有限公司全资子公司。

上一次东莞楼面价纪录还是2017年1月时创下的，楼面价约26646元/平方米，是凤岗官井头镇地块。该地块由中海拿下，现为中海云麓公馆。

合富研究院高级分析师李兴旺表示，该地块位置独好，具有稀缺性。楼面地价约29333元/平方米，足够支撑开发后的商品房销售价格。

结合今年东莞豪宅热销现象，李兴旺认为，这反映出越是市场低迷期，具有稀缺性的豪宅越是塔尖人士资产保值增值的重要方式。目前东莞尚无达到楼市迅速升温回暖的条件，但2024年止跌企稳、信心逐步回升是有希望实现的。

签约中心忙得找不到支援，东莞楼市先行了？

日前有市场消息称，东莞楼市成交火热，客户排队等待签单，签约中心都忙得找不到支援……

不过有东莞资深地产人士在接受记者采访时表示，近期二手房成交量有一些起色，主要是高挂牌量带来的顺势上涨，成交比例目前来说变化不大。

李兴旺表示，今年东莞二手房挂牌量激增是事实，正因如此，二手房成交量也大幅增加，但价格下降。

合富大数据显示，11月东莞二手房共网签2187套，环比10月增加17%；网签面积约23.1万平方米，环比增加15%。虽然同比去年11月有小幅下滑，但整体来说还比较稳定。11月二手网签均价约19937元/平方米，环比下跌6%。

整体来看市场层面恢复较好，1-11月，东莞二手房共网签约291万平方米，同比大幅增加约5成。整体网签均价约22421元/平方米，同比上涨约7%，价格走势也比较稳定。

政策刺激背后是新房端交易持续低迷，相较于10月下旬，11月案场人气和成交量也还在继续下探。合富代理的持销住宅项目市场监测数据显示，11月案场来访量环比下滑39%，同比减少42%。

成交方面，合富大数据显示，11月东莞新房成交1425套、约18万平方米，成交套数环比10月下跌约47%，同比去年11月下跌约45%。需求淡季叠加市场悲观预期，新房成交跌至年内第三低，仅次于6、7月。1-11月新房住宅成交量约282万平方米，同比下降8%，规模处于历年同期最低，市场信心和预期仍有待修复。

不过，年底业绩冲刺的关键时期，东莞几乎所有在售新盘都给出了诚意十足的价格折扣和物质奖励，如特价房源、首付分期、物业费抵扣，以及砸金蛋、送免费旅游、送家具家电装修等。

诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平表示，目前来看，由于二手房价格持续下探、部分房企推出新房年终购房特惠，以及超低首付等，致使新房市场分流了部分二手房客户，但从成交量来看，东莞二手楼市已经触底，并有企稳回暖迹象。随着东莞购房政策的放宽，对未来新房“稳房价”“稳预期”将产生积极带动作用。

实际上，在取消地价最高限价次日，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》称，已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更，其他事项不变。

在该政策之前，关于新房备案价格调整实施的是东莞市住建局一年前发布的《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，其中要求取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。而新政变为“满30天方可变更”，此举将大大缩短东莞新房调价时间。

对于此次调整，东莞市住建局表示，为进一步优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好发挥市场供求关系调节作用，促进房地产市场平稳健康发展。

（稿件来源：每经网）