今年以来，商业地产市场交投并不活跃，使得险资“出手”愈加醒目。据观察，相较于往年，险资投资性不动产正呈现两大显著变化趋势。

一方面，不再局限于旧概念的不动产，险资投资已经从写字楼、商业、酒店等传统投资性物业类型，向物流仓储、产业园、数据中心、租赁住房等新兴投资性物业类型发展，其不动产配置类型日趋多元化。

另一方面，从配置方式来看，在早期债权投资的基础上，险资不动产投资逐步拓展至私募股权基金领域，并积极抢滩公募REITs（不动产投资集合资金信托计划）战略配售，加码持有型不动产ABS项目。

业内专家建议，保险机构采用“2+1”不动产配置策略：一是积极配置新型基础设施类资产，提升不动产组合收益水平；二是防御性配置传统不动产，即以固定收益为主，严格把控风险，实现不动产组合的基础配置规模。“+1”是把握特殊投资机遇，多策略投资于有稳健现金流、区位核心的强资产。

化债与抄底并存，新华保险、阳光人寿等险资接盘万达旗下部分资产

万达不断“卖卖卖”，险资开启“买买买”模式，这一次轮到了南京万达茂。

9月24日，企查查显示，南京万达茂投资有限公司发生多项工商变更，其中大连万达商业管理集团退出股东行列，新增全资股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）。同时, 南京万达茂投资有限公司注册资本由1亿元增至14.42亿元。

穿透股权来看，新华保险是其背后出资的“大金主”。据悉，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）成立于2023年12月14日，由新华保险、中金资本分别持股99.9%、0.1%，这只规模为100亿元的私募股权基金主要投向不动产领域。

目前，包括南京万达茂投资有限公司在内，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）已接盘了万达旗下烟台芝罘万达广场有限公司、北京万达广场实业有限公司。

除新华保险之外，阳光人寿也接盘了万达旗下部分资产。wind来觅数据显示，自2023年起，苏州联商肆号商业管理有限公司分别接盘了位于广州萝岗、湖州、上海、太仓、合肥、东莞的6家万达广场或投资公司股权。

股权穿透信息显示，苏州联商肆号商业管理有限公司的间接控股股东为丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），苏州新联管理咨询有限公司和阳光人寿为上述合伙企业出资人，股权占比分别为0.1815%、99.8185%。

业内人士表示，险资当前“抄底”万达旗下不动产，既能享受持有期收益，在市场回暖后实现资产增值，还有助于万达防范化解流动性风险。

扩内需、促消费，中国人寿、中邮保险等险资抢滩公募REITs配售

开年以来，消费基础设施REITs迎来持续扩容，在新近上市的公募REITs中，多数获配机构名单不乏险资身影。

9月20日，华夏大悦城商业REIT在深交所发行上市，总募资规模33.23亿元，其中中邮保险认购2.99亿元，占发售总比例8.99%，成为除原始权益人外的第一大战配投资人。

8月28日，华夏首创奥莱REIT在上交所发行上市，总募集规模19.744亿元。中国人寿系统内资金共认购约1.39亿元，超总募集规模7%，为第二大外部投资人。其中，国寿投资公司受托出资约0.81亿元，公司旗下国寿资本作为管理人发起设立的公募REITs战配投资基金认购约0.28亿元。

此外，今年3月和7月，华夏华润商业REIT，以及华夏深国际仓储物流REIT分别上市，中国人寿系统内资金均参与认购。

前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，公募REITs的收益相对稳定，其波动性介于一般固收类产品和权益类产品之间，与险资的投资属性契合度较高。

某人身险公司首席投资官分析，政策支持使得零售地产的流动性增强，点燃了险资投资该类型物业的热情，而监管下调风险因子使保险公司可以将更多资金投入资本市场，加大了险资投资公募REITs战略配售的筹码，有助于贯彻落实国家“扩内需、促消费”战略部署，助力打造消费新场景。

据悉，2023年9月，国家金管理总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，对保险公司投资公募REITs中未穿透的风险因子从0.6调整为0.5。同年10月，证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条作适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施领域。

盘活存量资产，险资加码推进持有型不动产ABS项目落地

2024年6月以来，上交所连续受理持有型不动产ABS。

9月15日，国寿资产作为总协调人和最大投资人，成功落地42.12亿元持有型不动产ABS项目——安江高速持有型不动产资产支持专项计划。

早在2023年12月27日，华泰—中交路建清西大桥持有型不动产支持专项计划落地，背后亦有险企身影。其中，国寿资产作为总协调人出资14.2亿元，成为最大的投资人。

参与持有型不动产ABS投资的某险资机构负责人表示：“目前，债券收益率处于阶段性低位，优质不动产资产的投资性价比进一步凸显，成熟的持有型不动产ABS产品通过合理引入外部杠杆，可以保障现金收益的稳定以及退出的确定性。”

据悉，相较于传统ABS产品，持有型不动产ABS是以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌交易、可以与公募REITs衔接的场内标准化权益型产品。“在持有型不动产ABS的发行过程中，险企机构也深度参与产品方案设计，和发行人共同打磨产品条款。”上述人士表示。

据悉，2023年上半年，证监会相关部门负责人在参加中国REITs论坛研讨时就曾提出，研究探索发展持有型不动产ABS市场，推动公募REITs、持有型不动产ABS、Pre-REITs协调发展。

在兴业研究固收部高级研究员唐诗看来，坚持实质重于形式，突出资产信用，持有型不动产ABS在资产要求、交易结构设计、信息披露机制、二级交易机制、扩募机制和资产运营机制等方面与公募REITs和其他ABS存在差异。

在业内人士看来，随着REITs市场持续扩容，交易所持有型不动产ABS发行常态化，险资的参与度还将持续加深。

（来源： 中国证券报 ）