上海房地产“沪七条”政策实施已三周，政策效果如何？

日前，红星资本局走访了上海内环、中环、外环的多个房产中介与新楼盘，了解到新房、二手房的成交量均有所上升。其中，内环的成交量环比提升2-3成，中外环翻倍增长。此外，住宅密集的地区，进店咨询量也有所上升，不过由于此前积累了大量房源，成交价基本不变。

一线从业者们向红星资本局表示，“沪七条”新政实施第一个月，市场活跃度明显提升。11月与12月的成交量表现将决定市场是否真正回稳。

有楼盘一天卖了20套房

已有投资客进场

在房地产从业者们看来，住房限购调整、调整住房税收两条政策对楼市的刺激效果较好，优化住房信贷主要利好低价的刚需房。

一名美凯龙爱家的房产中介向红星资本局表示，“将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年”这一条的力度较大。“现在利率在降，‘五改二’的话，普房的税收只要过两年就免征了。”

“沪七条”提出降低房贷首付比例，首套住房从“不低于20%”调整为“不低于15%”，二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。

“上海市市中心房价较高，还贷压力较大。（降低首付）对外环三四百万元的纯刚需群体来说实用性更高。”一名房天下中介说。

“沪七条”还将非沪籍居民购买外环外住房的社保或个税年限从3年缩短为1年，这也让政策在外环的效果更加显著。

金茂府是位于外环外的新楼盘，其销售顾问告诉红星资本局，“沪七条”确实提升了新房的成交量。“社保要求降低后，更多的人来看房。9月30日后利率降低，有一批人把我们的小户型房全买走了。”

他特别指出，“沪七条”调整了限购政策后，已经有投资客开始进场。“我们10月1日一天就卖了20套房。有一个客户是专门做资产运营的，判断现在房价处于低点，止跌回稳，和同事三个人一人买了一套。”在他看来，上海房价上涨与投资者进场有一定关系。

该销售顾问还看好上海市未来新楼房的售价。其表示，上海市商品住房用地溢价率10%的上限要求取消后，成交地价由市场化竞价确定，开发商的拿地成本上升。

有房产中介回忆道：“5月底发新政策，7月我们的成交量有100多套。”

二手房交易量明显提升

议价空间变小

上海内环某房产中介告诉红星资本局，楼市新政对市中心的影响较小。由于市中心的房源较少，房价稳定，同时倒挂现象较为严重，新房16万元/平，二手房超20万元/平。

上海某二手房门店价格展示

房天下的房产中介提到，新政后确实有房主上调售价，在他看来，二手房价格短期内不会有大的变化。

在住宅密集的陆家浜，美凯龙爱家的房产中介向红星资本局指出，“沪七条”出台后，整体成交量有所提升，不过房价没有明显地涨价或者跳价。“以黄浦区的网签数据为例，我们之前每周的成交量只有45套左右，新政出台后现在有60套左右。”他提到，新政后一个明显的变化是议价空间变小，“以前能砍价5%-10%，现在不好砍了。”

上海黄浦区二手楼盘

浦东御桥位于上海中环，这里的房产中介告诉红星资本局，顾客的看房积极性和成交量都提升了，10月截止到10月21日，已成交近60套，比上月提升近一倍。

上海浦东新区某楼盘

多名房产中介都认为，“沪七条”在中外环的效果更加明显，主要体现在成交量与咨询量提升，成交价格基本不变，房租呈下降趋势。成交的房产以低价的刚需房为主，投资客户较少，置换需求尚需一段时间才能体现。“有置换客户趁此机会卖掉了外环的房子，准备换到市区，这个过程需要两三个月。”

上海二手房日均成交量同比增加80%

上海市房地产交易中心数据显示，9月30日至10月17日，上海新房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，较去年同期日均成交增加40%；二手房成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%，成交价格止跌企稳。

一手住房外环外项目来访量增幅为28%，高于全市平均增幅。二手住房外环外成交占比提高至57%。其中，100平方米以下的刚需住房成交占比提高至77%，在缩短增值税征免年限的政策利好下，次新房成交占比有所上升。

外环外一手住房项目预定成交中，“沪七条”扩容需求预定成交占10%左右。10月以来，“沪九条”“沪七条”两个政策扩容的群体购买住房约1730套，占同期成交量的15%。自“沪九条”实施以来，支持的购房群体已购一二手住房约19400套，占同期成交量的19%。

（来源：红星资本局）