在相关部门的倡导下，2024 年下半年，全国主要城市大力推动 “好房子” 试点，成都等部分城市率先全面推广，北京、上海、深圳、杭州等城市也陆续有 “好房子” 地块成交。

相比传统住宅，“好房子” 优势明显。一是建筑标准提升，主体结构更安全、绿色、节能，全包建筑结构更稳固，防火、抗震性能增强；二是规划设计标准放宽，公共空间配套更丰富，居住环境更舒适、智能；三是得房率较高，性价比突出。目前获批项目的得房率普遍超 100%，部分高达 150%。得房率是住宅套内使用面积与建筑面积之比，“好房子” 因赠送面积大，套内使用面积大于建筑面积，所以得房率更高。

推动 “好房子” 建设，旨在稳住房价，进而稳定土地市场。自 2021 年下半年起，一系列宏观政策促使房地产剥离投资属性，转向买方市场，购房者选择增多，对居住条件要求提高。以往房价快速上涨时，购房者对 “好房子” 需求没这么强烈，开发商更关注短期收益，如 “高周转”，而非 “产品力”。并且，按原城市规划管理技术标准，开发商建设 “好房子” 成本较高。比如阳台，旧规下，阳台面积不超套内面积 10% 不计容或按 1/2 计容，超 10% 则按两倍计容，虽计容面积可售，但大幅增加土地成本。新规下，成都等城市生态阳台不计容面积比例最高达 40%，不计容面积无土地成本，仅增加建安成本，且因赠送面积大，在当下房地产市场更容易销售。

“好房子” 显著提升居民居住体验、获得感和幸福感，也给房地产、建筑、城市建设等领域带来巨大变革。2024 年下半年以来，“老破小” 价格下降，高层住宅滞销，“好房子” 试点项目却被抢购。

但 “好房子” 也带来一些问题。同一区域出现 “好房子” 项目，会冲击存量新房，导致其去化困难。目前主要城市上市销售的 “好房子” 项目数量不多，却已影响周边存量新房，北京、成都等地都出现 “好房子” 畅销，存量新房滞销的情况。存量新房需大幅降价去化，可能使开发商亏损，限制其进一步投资拿地。

随着 “好房子” 大量入市，周边二手房尤其是 “老破小” 价格也会受压。在高房价时代买房的居民，若房产价值跌破房贷余额，再加上个人就业和收入变化等因素，可能出现房贷断供风险。

当前房地产市场交易仍以存量新房和二手房为主，地方部门需充分考虑 “好房子” 潜在冲击。很多地方政府已意识到这一问题，通过控制 “好房子” 入市节奏，避免影响存量房贷，审批项目时十分谨慎。放缓 “好房子” 入市节奏，能让存量新房和二手房有足够时间消化其带来的冲击。

每个城市情况不同，“好房子” 项目要因地制宜推进。成都等城市能全面推广 “好房子”，是因为早已推动第四代住宅建设，虽与 “好房子” 概念不同，但在传统住宅向 “好房子” 过渡中起到缓冲作用。多数城市与成都情况有别，在推动 “好房子” 作为增量供给时，要全面考虑存量新房和二手房市场的承受能力。

来源：经济观察报